2-комнатная, г. Москва, мкр. Куркино

Кадастр: 77:08:0009157:412 · 64 м² · 12/22 этаж · Год постройки 2018

Демо-отчёт · gderiski.ru

🟡 Средний риск6/10

Сделка возможна, но без двух дополнительных документов гарантировать чистоту нельзя. Главные точки — выделение долей детям после маткапитала и согласие супруги.

Уверенность вывода: 72% — есть базовые данные, для точного вывода нужны дополнительные документы

🚩 Красные флаги

Маткапитал без выделения долей детям🛑 Критический
Несовершеннолетние
Что найдено
В 2021 году при погашении ипотеки использовался материнский капитал. Доли детям до сих пор не выделены — это видно из истории выписки.
Почему важно
По закону при использовании маткапитала доли в квартире обязательно выделяются всем членам семьи, включая детей. Если этого не сделано — сделку оспаривает прокуратура или сами дети по достижении 18 лет. Покупатель может потерять и квартиру, и деньги.
Что спросить продавца
Использовался ли маткапитал при покупке/погашении ипотеки? Когда и как выделены доли детям?
Какие документы запросить
- Нотариальное обязательство о выделении долей
- Соглашение о выделении долей детям (если уже сделано)
- Справка из ПФР об использовании маткапитала
⚖️ Без юриста дальше не идти.
Самостоятельная проверка тут недостаточна.
Действующая ипотека⚠️ Средний риск
Обременения
Что найдено
В разделе обременений выписки указан залог в пользу банка ВТБ. Остаток по последним данным — около 1.4 млн ₽, погашение до 2031 года.
Почему важно
Продать квартиру можно только после погашения залога или получения согласия банка на сделку с переводом долга. Без этого Росреестр откажет в регистрации.
Что спросить продавца
Когда планируете гасить остаток? Готов ли банк дать согласие на сделку с использованием средств покупателя для досрочного погашения?
Какие документы запросить
- Справка из банка об остатке задолженности
- Согласие банка на сделку или схема расчётов через эскроу/аккредитив
Согласие супруги⚠️ Средний риск
Семейные риски
Что найдено
Квартира куплена в браке в 2018 году. Несмотря на то, что в ЕГРН записан только муж, она считается совместной собственностью супругов.
Почему важно
Без нотариального согласия супруги сделка может быть оспорена в течение года после развода или после её обнаружения о продаже. Сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре или будет отменена позже.
Что спросить продавца
Готова ли супруга нотариально оформить согласие на продажу до подписания ДКП?
Какие документы запросить
- Нотариальное согласие супруги на продажу
- Свидетельство о браке
Простая история переходовℹ️ Информационный
История переходов права
Что найдено
С момента ввода дома в 2018 году у квартиры был один владелец. Перепродаж не было.
Почему важно
Это положительный сигнал: чем меньше переходов, тем меньше шансов на скрытые споры в цепочке. Указано для полноты картины.

📋 Риск-карта

⚠️
Право собственностиТребует внимания
Двое собственников: продавец и его супруга. Доли по 1/2.
✅
История переходов праваБез замечаний
Один переход права за последние 5 лет, в 2018 году по ДДУ.
❔
ПродавецНедостаточно данных
Не предоставлены данные о банкротстве и долгах продавца.
⚠️
ОбремененияТребует внимания
Действующая ипотека ВТБ, остаток ~1.4 млн ₽, погашение до 2031.
✅
Наследство / дарение / приватизацияБез замечаний
Объект не получен по наследству или дарению.
🛑
НесовершеннолетниеКритический риск
Использовался материнский капитал, доли детям не выделены.
⚠️
Семейные рискиТребует внимания
Продавец в браке. Согласие супруги обязательно.
✅
ДоверенностьБез замечаний
Продаёт собственник лично, без доверенности.
❔
Полнота документовНедостаточно данных
Не хватает: справки о долгах, согласия супруги, обязательства о выделении долей.

📎 Документы которых не хватает

Без этих данных вывод неполный. Получите их у продавца — пересоберём отчёт точнее.

Справка ФССП и Реестр банкротов по продавцуБез проверки исполнительных производств и банкротства продавца невозможно оценить риск оспаривания сделки кредиторами.
Нотариальное обязательство о выделении долей детямБез этого документа невозможно понять, выделены ли доли детям после маткапитала.
Справка о зарегистрированных в квартиреНе видно, кто прописан. Если есть несовершеннолетние без альтернативного жилья — продавец обязан выписать их до сделки.
Согласие супруги на продажу (нотариальное)Без него сделка может быть оспорена и не пройдёт регистрацию.

💬 Что написать продавцу или риелтору

Скопируйте и отправьте — сразу запросите всё, что нужно.

Здравствуйте! Хочу подготовиться к сделке по вашей квартире. Перед внесением аванса подскажите, пожалуйста: 1) Использовался ли материнский капитал? Если да — есть ли соглашение о выделении долей детям и справка из ПФР? 2) Какой остаток по ипотеке ВТБ и готов ли банк на сделку с досрочным погашением через средства покупателя? 3) Сможете ли вы предоставить нотариальное согласие супруги на продажу? 4) Свежая (не старше 30 дней) выписка ЕГРН и справка о зарегистрированных лицах. 5) Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ. Без этих документов нотариус и Росреестр сделку не примут. Заранее спасибо!

⚖️ Вопросы юристу

Если решите консультироваться с юристом — вот короткий список вопросов по этому объекту.

Какие гарантии и оговорки нужно вписать в ДКП по поводу выделения долей детям?
Какая безопасная схема расчётов при остаточной ипотеке: эскроу, аккредитив или сейф?
Какой минимальный срок ожидания после погашения ипотеки до сделки?
Что делать, если супруга откажется давать согласие?

Хотите такой же отчёт по своей квартире?

Заполните короткую форму — за 3-5 минут получите отчёт с риск-картой, красными флагами, списком документов и готовым текстом для продавца.

Заказать проверку →

Стоимость и оплата появятся следом — на тестовом периоде проверки бесплатные для первых пользователей.