Покупка квартиры по доверенности: что проверять и когда не покупать

Продажа по доверенности — нормальная практика. Но именно через доверенности проходит большая часть мошеннических схем: подделка, отзыв задним числом, недееспособный собственник, продажа от имени умершего.

Что обязательно сделать

• Проверьте доверенность по реестру нотариуса. С 2017 года все нотариальные доверенности заносятся в Единый реестр Федеральной нотариальной палаты. Проверка бесплатная по реквизитам — на сайте reestr-dover.ru.
• Свяжитесь с нотариусом, выдавшим доверенность. Не по телефону из доверенности (могут подменить), а по контактам с сайта Федеральной нотариальной палаты. Уточните: выдавали ли вы такую доверенность, кто заявитель, действует ли она.
• Запросите паспорт собственника — не представителя, а именно собственника. Сравните данные с теми, что в доверенности и выписке ЕГРН.
• Проверьте, жив ли собственник. Доверенность прекращается со смертью доверителя. Если собственник умер — продажа недействительна.
• Поговорите с собственником лично — хотя бы по видеосвязи. Убедитесь, что он понимает, что продаёт квартиру.

Когда от сделки лучше отказаться

• Доверенность очень общая — «продать любую недвижимость», без указания конкретной квартиры или цены.
• Доверенность выдана недавно и сразу используется для срочной продажи.
• Представитель отказывается дать прямой контакт собственника.
• Собственник пожилой и есть малейшее подозрение в дееспособности.
• В доверенности не указано право получать деньги — а представитель просит перечислять на свой счёт.

Особо опасный сценарий: «бабушка-собственник»

Один из самых частых видов мошенничества: пожилой собственник с признаками деменции выдаёт доверенность мошенникам или родственникам, квартира продаётся, деньги исчезают. Потом родственники собственника оспаривают сделку через суд по статье «недееспособность». Покупатель остаётся без квартиры и часто без денег — мошенников уже не найти.

Защита: требуйте справку из психоневрологического диспансера и нотариальное удостоверение дееспособности на момент сделки. Если собственник пожилой и сделка по доверенности — это абсолютный must-have.

Доверенность — не приговор сделке. Но это всегда повышенный риск, который требует дополнительных проверок и обычно — участия юриста.