Как проверить квартиру перед авансом: что успеть за вечер

Большинство покупателей сталкиваются с давлением продавца: «вносите аванс завтра, иначе квартира уйдёт». Если в этот момент сесть и спокойно проверить базовые вещи — половина мошеннических схем отсеивается за вечер.

1. Запросите свежую выписку ЕГРН — не верьте старым

Если выписка старше 30 дней — она ничего не говорит о текущей ситуации. Продавец мог получить запрет регистрационных действий, оформить ипотеку или выделить доли уже после получения старой выписки. Просите свежую и берите её копию.

2. Проверьте, не одно ли лицо собственник в выписке и в паспорте

Звучит банально, но это первая проверка против продаж по доверенности с подделкой паспорта. Совпадает ФИО, дата рождения, номер паспорта. Если данные расходятся даже в одной букве — стоп, не аванс.

3. Посчитайте переходы права

Норма: 1–2 перехода за 5 лет. Если 3+ за 2 года — задавайте вопросы. Особенно если переходы в разных регионах. Это типичный признак схемы перепродажи с целью «обелить» квартиру для последующего оспаривания.

4. Семейный статус продавца

Если квартира куплена в браке (даже если в ЕГРН только один супруг) — нужно нотариальное согласие супруга. Без него сделка может быть оспорена. Спросите напрямую и попросите свидетельство о браке.

5. Маткапитал — самая частая ловушка

Если у продавца есть дети и квартира покупалась в ипотеку, есть шанс что использовался материнский капитал. Тогда обязательно выделение долей детям. Если этого не сделано — сделка оспорится прокуратурой или самими детьми по достижении 18 лет. Запросите справку из ПФР об использовании маткапитала.

6. Прописанные в квартире

Особенно несовершеннолетние без альтернативного жилья. Их сложно выписать после сделки — суд может встать на их сторону. Запросите справку формы 9 и впишите в договор обязательство продавца выписать всех до конкретной даты.

7. Когда «всё равно нести аванс» — нельзя

• Не показывают паспорт собственника
• Продают по доверенности и не дают её копию для проверки
• В выписке стоит запрет регистрационных действий
• Продавец отказывается давать справку об использовании маткапитала
• В выписке несколько собственников и не все согласны на сделку
• Цена заметно ниже рыночной без объяснимой причины

Если хотя бы один из этих пунктов — лучше отложить сделку и проконсультироваться с юристом. Аванс почти невозможно вернуть без суда. Лучше потерять одну квартиру, чем все деньги.